АРБИТРАЖНЫЙ ПЛЕНУМ О НЕДВИЖИМОСТИ

Печать
Предмет нашего сегодняшнего разговора – новое Постановление Пленума ВАС РФ N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" – так называется новый руководящий документ от 11.07.2011 года.

Ранее, мы рассказывали вам о том, какова юридическая сила Постановлений Пленума.

Напомним строки из нашего материала «СКОЛЬКО ЮРИСТОВ, СТОЛЬКО МНЕНИЙ? ТАК ЛИ ЭТО? ИЛИ НЕКОТОРЫЕ ВОПРОСЫ ПРИМЕНЕНИЯ ПРАВА», опубликованного на нашем сайте 16 октября 2010 года в рубрике «Правовые статьи».

Особым видом толкования норм права являются акты высших судебных органов, принимаемые в форме постановлений Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ и Пленума Верховного Суда РФ.

Принятие таких постановлений основано на Конституции Российской Федерации (статьи 126, 127), Федеральных конституционных законах (статья 13 Федерального конституционного закона  «Об арбитражных судах в Российской Федерации», статьи 19 Федерального конституционного закона «О судебной системе Российской Федерации»). Они обязательны к применению соответствующими нижестоящими судами и всеми судьями при рассмотрении дел.

При подготовке Постановления Пленума от 11.07.2011 года были учтены вопросы, возникающие у арбитражных судов при рассмотрении споров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем.

ПЛЕНУМ О ДОГОВОРЕ КУПЛИ-ПРОДАЖИ БУДУЩЕЙ ВЕЩИ


Об этом Пленум повествует и в самом начале, и по всему тексту документа.

В соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

Параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

В то же время судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.

Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).

Такие договоры должны предусматривать цену продаваемого имущества, которая может быть установлена за единицу его площади или иным образом (пункт 3 статьи 555 ГК РФ).

Важным в Постановлении Пленума является указание на возможность индивидуализации объектов недвижимости не только в тексте договора, но и в дополнительных документах (например в акте приема-передачи), и вопросы, необходимые к выяснению при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Цитируем текст Постановления: «В случае если в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, однако они имеются, например, в акте приема-передачи, составленном сторонами во исполнение заключенного ими договора, то такой договор не может быть признан незаключенным».

Исходя из этого, Пленум дает подсказку - как реагировать на отказ государственного органа по регистрации перехода права собственности.

«…Отказ органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в государственной регистрации перехода права собственности на переданное имущество к покупателю со ссылкой на то, что договор купли-продажи не может считаться заключенным, не соответствует закону и может быть признан судом незаконным в порядке, предусмотренном частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации».

Надо помнить, что «в случае возникновения между сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи спора по поводу того, какая именно недвижимая вещь подлежит передаче покупателю во исполнение договора купли-продажи, суд на основании статьи 431 ГК РФ устанавливает действительную волю сторон, исходя из положений подписанного сторонами договора, иных доказательств по делу, а также принимая во внимание практику, сложившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон».

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений данного Пленума.

КОГДА ДОГОВОР КУПЛЛИ-ПРОДАЖИ НЕ МОЖЕТ СЧИТАТЬСЯ ЗАКЛЮЧЕННЫМ

Если суд на основе представленных доказательств придет к выводу о том, что стороны не достигли соглашения по поводу того, какое именно имущество подлежит передаче в собственность покупателя, такой договор не может считаться заключенным.

При этом судам надлежит иметь в виду, что в случаях когда покупатель подписал договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, находясь под влиянием заблуждения относительно того, что содержащихся в нем данных достаточно для индивидуализации предмета договора, он может потребовать от продавца возмещения реального ущерба, причиненного вследствие признания договора незаключенным, если докажет, что заблуждение возникло по вине продавца (абзац второй пункта 2 статьи 178 ГК РФ).

А ЕСЛИ БУДУЩИЙ ОБЪЕКТ КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЗЕМЛЯ

Судам необходимо исходить из того, что разъяснения, содержащиеся в настоящем Постановлении, подлежат применению также в случаях, когда предметом договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, заключенного между юридическими лицами и (или) гражданами, является земельный участок, который на момент заключения договора еще не образован в порядке, установленном федеральным законом.

И ЕЩЕ

В Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ обращено внимание на обстоятельства, которые следует учитывать при разграничении таких договоров, связанных с недвижимостью, как купля-продажа, подряд и простое товарищество.

Пленумом разъяснены также вопросы, имеющие значение для квалификации предварительного договора, и обращено внимание на особенности заключения договора купли-продажи будущего жилого помещения. В постановлении особо отмечено, что утвержденные им разъяснения не подлежат применению при рассмотрении споров, связанных с созданием недвижимого имущества по закону о долевом участии в строительстве.

                                                                          Держим руку на пульсе закона – так держать.
 
ПУЛЬС ЗАКОНА