Пульс закона


Будьте внимательнее при заключении договора долевого участия!

Печать
На нашем сайте мы уже предлагали вашему вниманию материалы о долевом участии в строительстве жилья. Один из них   так и назывался «О долевом участии».  Понимая, что практически каждая компания – застройщик имеет свой (как правило, согласованный с юристами)  вариант договора долевого участия не видим смысла размещать на сайте  какой-либо вариант договора,  самое главное, чтобы договор соответствовал закону, был абсолютно понятен по содержанию и  после подписания сторонами прошел государственную регистрацию. Именно об этом гласят две статьи Гражданского кодекса Российской Федерации. Статья 421 «Свобода договора» и статья 422 «Договор и закон».

Рассмотрим реальную ситуацию, которая иногда   складывается   при заключении договора долевого участия. Так, в тексте договора застройщик может прописать, например, такой пункт – «Застройщик освобождается от ответственности за нарушение срока сдачи объекта в эксплуатацию, если нарушение срока вызвано действиями государственных органов, иных организаций по оформлению требуемых документов и подключению к инженерным сетям».
 
Как Вы полагаете, при нарушении сроков сдачи дома в эксплуатацию такой пункт «поможет» застройщику уйти от ответственности? Со ссылкой на свободу договора и на то, что дольщик де сам подписался под таким условием.  

Для того, чтобы дать оценку подобной записи в договоре давайте обратимся к статье 422 Гражданского кодекса Российской Федерации. Итак, внимательно читаем пункт 1 данной статьи: «ДОГОВОР ДОЛЖЕН СООТВЕТСТВОВАТЬ  ОБЯЗАТЕЛЬНЫМ ДЛЯ СТОРОН ПРАВИЛАМ, УСТАНОВЛЕННЫМ ЗАКОНОМ И ИНЫМИ ПРАВОВЫМИ АКТАМИ (ИМПЕРАТИВНЫМ НОРМАМ), ДЕЙСТВУЮЩИМ В МОМЕНТ ЕГО ЗАКЛЮЧЕНИЯ».

Теперь  обратимся к юридическому словарю и расшифруем термин «императивный». Императивный – повелительный, предписывающий (обязывающий),  в юридической практике – не допускающий выбора.

Основным законом, которым руководствуются стороны при заключении договора долевого участия, является  Федеральный закон № 214 от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов  и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Согласно статье 6 данного Федерального закона, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает  участнику долевого строительства  неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная данной нормой неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Как видите, законодатель установил в случае не исполнения обязательств перед гражданами повышенную ответственность.

Более того, статьей 4 Федерального закона №214 предусмотрено, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином-участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей.

Кроме того, в силу статьи 10  Федерального закона № 214  в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору  сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежащее исполнившая свои обязательства, обязана уплатить  другой стороне предусмотренные указанным Федеральным законом и договором неустойки (штраф, пени) и возместить  в полном объеме причиненные убытки.

Теперь обратимся к статье 16 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей»,  которая  четко предусматривает: условия договора, ущемляющие права потребителей по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей признаются недействительными.

Положения статей  6, 10  Федерального закона  о долевом строительстве  являются императивными (предписывающими), поэтому условия договора, ущемляющие положение дольщика  по сравнению с требованиями  Закона должны быть признаны недействительными и в случае спора именно так оценены судом.

А как же быть застройщику, если действительно в результате недобросовестных действий контрагентов ему причинен ущерб, если из-за нарушения графика  подключения к инженерным сетям, например,  сорваны сроки сдачи жилого дома в эксплуатацию?  Этим фактам по иску  застройщика  суд также может дать оценку  и  в случае установления виновных действий по исполнению своих обязательств, взыскать с них в пользу застройщика  возникшие убытки.

Проанализировав действующее законодательство в сфере долевого строительства, делаем следующие выводы:

1.Договор о долевом участии должен в полной мере соответствовать положениям закона.

2.Если отдельные положения договора не соответствуют закону, то  они не подлежат применению. Хотя этой порой приходится  доказывать в суде.

3.Основанием для освобождения застройщика от ответственности за  нарушения сроков ввода объекта в эксплуатацию не могут быть неисполнение обязательств его контрагентами.   

                                                                                              До свидания, до новых встреч.
 
Интересная статья? Поделитесь с другими: